中古マンション
【中古マンションの特徴】
中古マンションには新築マンションにはない特徴があります。例えば、新築と比較して価格が安いとか、新築はモデルルームでしか確かめられず、実際の部屋とは違いがある場合がありますが、中古は実際に目で確かめ、売主に住み心地を聞いたりなど、実物をチェックしたりすることができます。これらの特徴は、中古マンションの大きな魅力にもなっています。
中古マンションには、内部をきれいにリフォームしてあるものと、そうでないものとがあります。リフォームしてあれば、見た目はとてもきれいですが、逆に、老朽化の状態や傷み具合など本来の姿を隠して確認できなくってしまう場合もあります。また、リフォームした分、当然価格は上乗せされます。
中古マンションの価格はこうして決まる
中古マンションの価格は、一般に需給のバランス、相場等によって影響されます。しかし、同一エリアで、築年数や規模も同程度のマンションでも、価格差があることがしばしば見うけられます。これはどうしてでしょう。
中古マンションの価格というものは、基本的に売主に仲介を依頼された不動産会社が物件の査定をし、売買評価価格をもとに売り出し価格を決定します。売買評価価格の決定には、当該マンションにおける過去の売買の成約事例を参考にしたり、売買の事例がないケースは、周辺物件での成約事例、売り出し事例をもとに、坪単価を計算し、当該マンションに当てはめて換算したりしていきます。そして、物件の間取り、眺望、日当たり、室内状況、階数などの補正要因を加えて売買評価価格を決めます。その後、売主と打合せのうえ売り出し価格を決定することになります。つまり、不動産会社が中に入り査定をしながら、最終的には売主の希望が中古マンションの価格に反映されることになります。
このとき、査定金額と売主が望む売り出し価格とは開きがあったり、売主の事情や強い希望があったりする場合、必ずしも査定金額がそのまま売り出し価格にはならないというケースも出てきます。例えば、早めの売却をしたい場合は、査定金額に近い価格で、あるいはそれ以下の価格で市場に出されることもあるようです。また、売主と買主との交渉の余地もあって、値引きをお願いできる場合もあるようです。
中古マンションの価格を上下する要素
中古マンションの価格を左右する要素はいろいろありますが、特に重要視されるのは、
①人気エリアか、学校は近いか、閑静で住みやすい場所であるか、駅から近いかなどの立地条件。
②部屋向き。日当たりの良い南向きがより高くなります。
③階数。階が高いほど良い眺望や景観が望めるため、価格に影響しやすくなります。また例えば、向かいにマンションが建っていて何も見えない部屋と、富士山が見えたり東京タワーが見えたりするような眺望の良い部屋とでは価格が異なってきます。
④室内状況も重要なポイントです。きれいに使用されていたり、リフォームされていたりする部屋と、傷みが激しく、かなり手を入れる必要がある部屋とでは当然価格に差が出ます。
⑤会社の知名度やブランド力もポイントとなります。人気や定評のある会社の物件ならば、やはり価格に影響します。
上記のような要素をもとに、中古マンション価格を意識し、検討してみると良いでしょう。
安いと思ったら！
「割安」と感じる物件については、その理由を聞いてみると良いでしょう。売主が何らかの事情で売り急ぎ、相場より安い価格設定をしている場合があります。たとえば、住宅ローンがこの先払っていけなくなったとか、離婚などで売主が早急に現金を必要とか、時には、自殺や事故があった物件などもあるようです。価格を決定する重要な事項については告知義務がありますので、理由を聞いて、安心して物件の購入を検討したいものです。
高いと思ったら！
逆に高いと思うようなケースとしては、まず売主の設定した価格が高いということが考えられます。中古マンションの価格は最終的に売主が決定しますので、仲介の不動産会社が査定した金額よりも高い売り出し価格を設定することはよくあるのです。そうなりますと、そのマンション周辺の相場よりも、割高に感じるでしょう。
取引きは信用のある不動産業者と
不動産の取引きは法律的に難しいことが多く、代金支払や登記手続きなどでトラブルになることもあります。ですから、物件選びから取引きまで、経験豊富な信用ある不動産業者にまかせた方が安心です。書面できちんと媒介契約を締結し、契約内容をはっきりさせておきましょう。
【メリット】
① 購入価格が安い
中古マンションの大きなメリットとして、一番に挙げられるのが価格の安さでしょう。同じ広さの新築物件と比べれば、中古マンションのほうが安いケースがほとんどです。例えば、「広さを重視したいけれど、新築マンションは高くて手が届かない」といった場合でも、中古マンションならば十分納得できる広さと価格の物件を手に入れることができます
実際、最初は新築マンションしか視野になかった方が、中古マンションに興味を転じるきっかけになるのが、予算に対する「広さ」だと言われています。予算に上限がある方がほとんどですから、「広さ」を第一の条件にされている方には、同じ広さなら価格が安いほうが良い、または価格が同じならより広い物件の方が良いと考える人は多いでしょう。
ただ、人気のエリアで、新築を建てる余地がない場合などには、その周辺の新築物件より価格が高くなるケースもあります。
② 現物を見て検討できる
中古マンションならば、完成前販売が中心の新築マンションと違い、建っている現状を十分調べてから購入することができます。日当たりや風通し、窓から見える眺望、音の響き方など、入居後に不満になりやすい点を納得のいくまでチェックすることができます。新築マンションの場合、購入前には確認できないケースも多く、入居してみたら想像と異なることもあるわけですが、中古マンションなら、そのような心配がありません。
③ 立地を重視できる
もし、立地を限定してマンションを探している場合、その地域に新築マンションが建つのを待っていなければなりませんが、すでに建っている中古マンションならば、売りに出ている物件を探し、お気に入りの街に住むことができます。
④ 好みの間取りをリフォームできる
中古マンションならば、家族のライフスタイルにあったリフォームを実現することができます。間取りやインテリアを変えてみたり、最新システムキッチンを入れてみたり、リフォームで自分好みのすることも、割安な中古マンションなら可能です。
⑤ 周囲の環境がわかる
中古マンションの場合、既に住民が住んでいますので、上下左右にどのような人が住んでいるのかなど、周囲の環境が事前にわかり、新築のマンションのように、ふたを開けるまでは近所に誰が住むのかわからないということがありません。また、実際の住み心地を住民に聞けるのも大きなメリットです。
⑥ 管理の様子がわかる
新築マンションでは、実際の管理がどのように行なわれるかは、入居してみないとわかりませんが、中古マンションでは、実際に行なわれている管理を目で確認することができます。管理組合の様子や、居住者のマンション管理に対する意識が高いかどうか、しっかり確認したいものです。
⑦ 新築に比べ物件数が多い
住みたいエリアを限定した場合、エリア内の物件数は、新築マンションに比べ中古マンションのほうが圧倒的に豊富です。同一エリアの物件数が多いですから、価格帯や間取り・プランなど、希望の物件が見つかる可能性が高くなります。譲れない条件があるときは、物件数の多い中古が有利となるわけです。
⑧ 施工状態が分かる
新築マンションは強度が落ち着くまで３年かかると言われます。また、コンクリートは「セメント」と「砂」「砂利」「水」を混ぜてつくるので、最初のころは湿気に悩まされることになります。中古マンションには、そのような心配がありません。古くはありますが、雨風に耐えてきているので施工状態も分かります。物件チェックをする際に、あるがままの姿で判断できるわけです。
【デメリット】
① 築年数が経っている
年数に伴う劣化は避けられないため、品質に対する不安、修繕費用の負担があります。建物の劣化は、築年数が古いほど避けることはできません。構造上に問題があったり、設備面や品質面などにも問題が出てきますので、注意が必要です。
② 管理体制がずさんな場合がある
管理組合がしっかりしていないと、修繕積立金がたまっていないことがあります。そのよう
な場合、修繕が必要となったとき、多額の費用が請求されたり、突発的に管理費や修繕引当
金が値上げされたりすることもあるようです。管理がずさんな物件は買わない方が無難でし
ょう。
③ 修繕積立金が高くなる
新築マンションとは違い、中古マンションにはマンションの修繕費用に充てられる修繕積立
金がかかります。これは築年数によって高くなっていきます。また、大規模修繕工事が必要
な場合、修繕積立金が不足し、管理組合の話し合いの上、修繕積立金が上げられるケースも
あります。マンションのまとまった修繕は小規模で５年、大規模で10年ごとに行われるのが
ひとつの目安と言われています。修繕積立金に関して、管理組合に問い合わせてみると良い
でしょう。
④ リフォームが必要なケースがある
中古マンションになると、古くなればなるほど当然劣化も進んでいますので、リフォームが必要なケースもでてきます。その費用も考えなければなりません。
⑤ ローンの返済額が高くなる
中古マンションの場合、公庫などの公的融資は新築マンションよりも条件が厳しくなってい
ます。返済期間が短くなり、月々の返済額も高くなります。中古マンションを購入する際に
は、これらのことも考え、長期間の返済にも無理がないようにする必要があります。
⑥ 耐震性やセキュリティーの問題
古いマンションでは、最新のマンションに比べて、セキュリティーの問題や、耐震性も気に
なります。昭和56年（1981年）6月1日以降に建築確認を受けた物件には、新耐震基準が満た
されていますので、耐震の観点から言えば、この基準はひとつの目安になります。
⑦ リフォームで実際の様子が隠されている
リフォーム済みの場合、老朽化の状態や傷み具合など本来の姿を隠して確認できなくってし
まいます。中古住宅というのは、至るところが老朽化し傷んできているものですので、リフ
ォーム済みの場合、いつ、誰が、何のために行ったリフォームかを確認すると良いでしょ
う。また、水周りには特に注意したいものです。リフォームしてもここは改善できない場合
があるので、水周りを見ると、参考になるところが多いと思います。
【中古マンションの探し方】
中古マンションの探し方として、そのエリアに特化したチラシや無料誌情報誌などで、物件を見つけることができます。ただ、制作時間の関係から、情報が遅くなることがあります。量とスピードで考えるならば、インターネットの不動産情報の専門サイトなどが便利です。これらのサイトに掲載される物件情報は、常にメンテナンスされるため、最新の情報を確認することができます。また、多くの情報量から、検索機能で条件を絞り込んで探せるなど、非常に便利です。さらに詳しく情報を知りたければ、メールで問い合わせることができます。
また、細やかな情報を聞きながら探すのなら、やはり不動産会社で直節物件を紹介してもらうのが良いでしょう。物件そのものの情報だけでなく、周辺環境や生活施設・公共施設など、その他の情報までも聞くことができますし、担当者は、希望や予算などの条件から該当物件を提案してくれるので、とても参考になると思います。さらに、購入する場合の注意点や諸費用がどのくらいかかるかなど、細やかな情報をそのつど聞きながら物件探しができるのも、不動産会社の良い点でしょう。
また、新築マンションと中古マンションでは、不動産会社の役割が違うことも覚えておいてください。新築マンションの場合は通常、分譲会社と販売する会社があります。分譲会社が直接売主になるケースや販売会社に代理させる場合は、仲介手数料はかかりません。ただし、土地の取得費用や建設費、これらにかかわる諸経費の他、分譲会社の利益、販売会社の利益などが物件価格に含まれています。
ただし、中古のマンションの場合は、売主は一般個人（法人の場合もあります）であり、不動産会社はその仲介をしているに過ぎません。したがって、新築と違って、中古マンション購入時には「仲介手数料」が発生します。